Est-ce que l’achat revente est rentable ?

Est-ce que l’achat revente est rentable ?

L’achat revente est une activité qui attire de plus en plus l’intérêt de personnes souhaitant investir dans l’immobilier pour gagner de l’argent rapidement et se constituer un patrimoine.

Contrairement à l’investissement locatif, où une longue période est nécessaire pour bénéficier d’une rentabilité sur investissement inhérent, l’achat-revente est un moyen plus rapide d’atteindre un niveau de bénéfice significatif.

Au-delà de cet engouement certain, de nombreuses actions sont à exécuter lorsque l’on pratique cette activité commerciale afin de mener une opération avec succès. C’est de cette bonne conduite que résulte la plus-value engendrée par une opération d’achat-revente.

Mais alors, est-ce que l’achat revente est rentable ?  Comment réaliser une opération maîtrisée ? Comment financer une opération de marchand de biens ? Quelle fiscalité est appliquée ?

Mise en lumière sur une profession rémunératrice.

  1. Qu’est-ce que l’achat revente
  2. L’achat revente, une manière d’investir dans l’immobilier
  3. Quel statut adopter pour l’achat revente immobilier
  4. Le métier de marchand de biens
  5. Qu’est-ce qu’un marchand de biens
  6. Qui peut devenir marchand de biens
  7. La fiscalité du marchand de biens
  8. Financement du marchand de biens
  9. Prêts bancaires
  10. Crowdfunding
  11. Fonds propres

Qu’est-ce que l’achat revente L’achat revente : une manière de gagner de l’argent rapidement

    L’achat revente en immobilier est une activité commerçante.

    Le principe de l’achat revente est d’acquérir un bien immobilier, d’y effectuer des travaux ou non, puis de le remettre en vente sur le marché en lots ou en bloc. La revente permet de dégager une plus-value, source de rentabilité.

    L’achat-revente peut s’effectuer sur différentes typologies de biens immobiliers comme :

    • Un appartement
    • Un immeuble
    • Un ensemble immobilier
    • Une maison
    • Un hôtel
    • Un terrain
    • Etc.

    Lorsqu’une opération d’achat-revente est bien menée, l’investisseur pourra en dégager une marge significative.

    Quel statut adopter pour l’achat revente immobilier

    L’achat revente n’est pas une activité réglementée. C’est-à-dire que même en étant un particulier, vous pouvez investir dans l’immobilier en réalisant des opérations d’achat-revente.

    Néanmoins, ceci n’est pas sans risque. La régularité et l’intention spéculative peuvent vous mener à la requalification en marchand de biens immobilier.

    Ainsi, lorsque vous souhaitez devenir un investisseur dans l’achat-revente, il est préférable d’ouvrir sa société au statut juridique adapté.

    Les différents statuts juridiques conseillés : 

    • EURL (société commerciale composée d’une personne)
    • SASU (société commerciale composée d’une personne)
    • SARL (société commerciale composée d’au moins 2 personnes)
    • SAS (société commerciale composée d’au moins 2 personnes)

    Les statuts juridiques déconseillés :

    • Micro-entreprise (non adaptée pour l’activité de marchand de biens)
    • SCI (non adaptée pour l’activité marchand de biens)

    2. Marchand de biens : acteur du marché immobilier ?

    Le métier de marchand de biens consiste justement à acheter pour revendre des biens immobiliers.

    Lorsque l’on réalise plusieurs opérations d’achat-revente, il convient d’ouvrir sa société au statut juridique approprié. Dans le cas contraire, vous risquerez une requalification en marchand de biens. Ceci impacterait votre rentabilité à cause des conséquences fiscales qu’entraîne la requalification.

    Mais, qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

    Le marchand de biens est à distinguer de l’agent immobilier ou du promoteur, leurs ressemblances peuvent troubler, mais leurs différences sont bien prononcées.

    En effet, le marchand de biens est un investisseur qui devient propriétaire dans le parc immobilier ancien. L’agent immobilier quant à lui, est un intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur. Il n’est pas propriétaire du bien et ne le devient à aucun moment de la transaction.

    Le promoteur immobilier est un constructeur de futurs logements. C’est ici que la nuance avec le marchand de biens est observable. Contrairement au promoteur, le marchand de biens n’est pas un constructeur.

    Il se positionne sur des biens immobiliers anciens, voire parfois vétustes, pour les réhabiliter, les rénover, puis les remettre sur le marché.

    Qui peut devenir marchand de biens ?

    Cette profession n’était pas réglementée. Il ne faut ni diplôme, ni formation pour exercer cette activité.

    Cependant, même si la formation n’est pas obligatoire, le métier de marchand de biens ne s’improvise pas.

    En effet, pour exercer l’activité de marchand de biens avec succès, il est crucial de posséder des compétences dans plusieurs domaines clés :

    • Juridique
    • Immobilier
    • Fiscalité
    • Urbanisme
    • Commercial
    • Travaux
    • Etc.

    Autant de connaissances à maîtriser pour être un marchand de biens rentable.

    Pour accéder à ses connaissances, plusieurs acteurs vous proposent d’intégrer des formations ou des réseaux. Mais très peu vous offre la possibilité d’être accompagné au quotidien dans cette profession passionnante (mais pas sans risque) !

    La fiscalité du marchand de biens

    Comme tout commerçant, le but d’un marchand de biens est de générer des bénéfices. Un marchand de biens réalise une plus-value immobilière lors de la revente des lots ou de l’ensemble immobilier.

    Les revenus qui sont générés par cette activité d’achat revente sont imposables. Il convient donc d’opter pour le bon statut juridique car en fonction, le professionnel sera soumis à l’impôt sur le revenu (IR) pour un exercice en nom propre, ou à l’impôt sur les sociétés (IS) pour un exercice en société commerciale.

    En fonction du chiffre d’affaires générés et du régime d’imposition, le marchand de biens paiera des impôts en se référant aux différents barèmes de l’IS ou de l’IR.

    La TVA applicable

    Le montant de la TVA applicable dans le cadre de l’activité d’achat-revente dépend de la typologie d’opération.

    En effet, dans l’ancien, l’application de la TVA n’est pas la même lorsque vous êtes positionnés sur une VIR (Vente d’Immeuble à rénover) que sur un changement de destination d’un hôtel pour de l’habitation par exemple.

    La typologie de l’opération et la nature du bien vont déterminer si la TVA est intégrale ou partielle, voire en totale exonération.

    Attention, la fiscalité française est souvent soumise à des changements. Il est important de se tenir informés des évolutions opérées pour contrôler la rentabilité de son opération de marchand de biens.

    3. Le financement du marchand de biens

    C’est l’une des questions centrales du marchand de biens avant même de penser à la rentabilité d’une opération : le financement.

    Le financement peut s’avérer être un réel frein à l’activité. Spécialement lorsque vous vous lancez pour la première fois.

    Il est primordial de se pencher sur les questions de financement : montant de l’apport ? montant de l’emprunt. Lors du cadrage de votre projet, ne faites pas l’impasse sur le listing des frais associés à votre opération : travaux, diagnostics, assurances, notaires, etc.

    Établir un prévisionnel de vos dépenses n’est pas une étape à négliger car celle-ci peut avoir un impact direct sur votre rentabilité en cas d’imprévus ou de mauvaises anticipations.

    Découvrons ci-après les différents modes de financement auxquels vous pouvez avoir recours.

    Prêts bancaires

      L’emprunt bancaire est le mode de financement classique vers lequel se tournent de nombreux investisseurs.

      Cependant, bien que le métier de marchand de biens ne soit pas une profession récente, il existe toujours certains organismes bancaires qui ne possèdent pas une connaissance suffisante de l’activité. Cette méconnaissance engendre des refus d’accord de prêts pour financer votre projet immobilier.

      Bien que difficile, l’emprunt bancaire n’est pas impossible malgré la conjoncture économique actuelle.

      Commencez par vous renseigner auprès de la banque dont vous êtes client. Cette dernière sera certainement en mesure de vous apporter des réponses sur les services financiers proposés aux professionnels de l’achat revente.

      Un dossier solide, cadré, un apport personnel, une banque qui connaît l’activité de marchand de biens ; avec tous ces éléments réunis, vous avez des chances d’obtenir votre financement bancaire pour votre opération !

      Le crowdfunding

      Le crowdfunding ou financement participatif en français. Le ministère de l’économie définit le crowfunding comme étant un échange de fonds entre individus. Cet échange de fonds s’opère en dehors des circuits financiers classiques, afin de financer un projet (immobilier ou autre) par le biais d’une plateforme en ligne. Cette plateforme en ligne réunit investisseurs privés et porteurs de projets.

      Le financement peut se faire sous forme de don, d’un investissement capital ou d’un prêt avec ou sans intérêts.

      (Source : https://www.economie.gouv.fr/cedef/financement-participatif)

      Dans le cadre de l’immobilier, il existe plusieurs acteurs qui proposent du financement participatif. Il s’agit d’une bonne alternative au prêt bancaire ou en complément de celui-ci.

      En effet, l’avantage du crowdfunding, c’est la facilité et rapidité de lever les fonds nécessaires au financement d’une opération immobilière.

      Afin d’y avoir recours, il faut être muni d’un dossier solide de votre projet, à l’identique de celui présenté à la banque. Le dossier est étudié, puis présenter aux différents investisseurs et partenaires.

      En cas d’acceptation, il est important de savoir qu’un financement participatif se rembourse en maximum 24 mois en général. Il faut prendre également en compte dans le calcul de votre rentabilité, l’inconvénient du financement participatif : les intérêts peuvent s’élever parfois assez hauts.

      Fonds propres

      Le financement en fonds propres est également une possibilité pour la conduite de votre projet d’achat revente rentable en immobilier.

      Vous auto-financer permet d’accélérer le montage de votre opération car vous n’aurez pas à rechercher un financement.

      Néanmoins, un mauvais calcul de rentabilité, une mauvaise analyse peut vous coûter plus cher et ceci mettrait à risque votre situation financière personnelle.

      Pour conclure, l’achat revente en immobilier permet une rentabilité plus rapide et importante que l’investissement locatif par exemple. Cependant, la rentabilité est soumise à des conditions strictes. Le montage de l’opération du début jusqu’à la fin doit être cadré et maîtrisé pour assurer la plus-value du projet. Faire une opération de marchand de biens à perte n’est pas envisageable !

      Notre conseil d’expert d’achat revente depuis plusieurs années s’articule dans ce sens : faites-vous accompagner.

      L’accompagnement est la clé de la réussite de nombreuses opérations de nos franchisés Immerialys.

      Trop peu de formations proposent un accompagnement dans cette activité où il est nécessaire de posséder de nombreuses casquettes et connaissances. Pour optimiser la rentabilité d’une opération, quoi de mieux que de s’appuyer sur des experts maîtrisant le métier sur le bout des doigts ?

      Chez Immerialys, nous avons créé la première franchise immobilière pour marchands de biens. Nous accompagnons depuis plusieurs années des personnes de tout horizon, désireuses d’exercer cette activité dans les meilleures conditions.

      Nous dispensons à nos franchisés :

      • Accompagnement terrain
      • Suivi opérationnelle
      • Accompagnement juridique
      • Solution de financement interne
      • Formations
      • Échanges au sein d’un réseau à taille humaine

      Découvrez la franchise Immerialys

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